Rövidhírek
Szomorú idõk a lakáspiacon - Szegény embert még az ág is húzza
2009. június 18., csütörtök 9:16 - REsource IngatlanInfó
Nincs mit szépíteni, szenved a lakásépítési és értékesítési szektor, és hatalmas problémák jellemzik a befektetési ingatlanok szinte teljes vertikumát. Komoly válságban van az egész magyar ingatlanpiac, és a tervezett kormányzati intézkedések nem tompítják a negatív hatásokat, sõt. 10-13 milliárd Ft-tal drágább lehet az elõzetesen tervezettnél a Margit híd felújítása. Jönnek az EU-pénzek, épülnek a villamosvonalak, megmentjük az építõipart. Ezeket a híreket azonban nem szabad összekeverni azokkal, amelyek valóban érintik a professzionális, teljes mértékben üzleti alapokon müködõ ingatlanpiacot. Hiába mutat az építõipari statisztika enyhe élénkülést, a piac szereplõi többnyire nem hídfelújításból és villamosvonal-építésbõl élnek. A szektor válságban van, ebbõl a szempontból kell megvizsgálni a kormányzati intézkedéseket.
Pro és kontra
A Bajnai-kormány elsõ hónapjaiban valószínüleg többet tett a hosszú távú versenyképességünkért, mint az elõzõ kormányfõ öt egész év alatt. A kiadáscsökkenéssel vegyített adóátrendezés jobban pozicionálttá teszi az országot a nemzetközi versenyben, és biztosítja túlélését az egyre nehezebb nemzetközi környezetben. Ugyanakkor a csomag kellemetlen jellemzõje, hogy nem törõdik a növekedési problémákkal, mivel a költségvetés tartalékai elégtelenek. A stabilitási kérdésekre koncentráló, a növekedésre gyakorlatilag zéró erõforrást biztosító csomag nem fékezi a gazdaság visszaesését, helyenként prociklikus jegyei vannak. A REsource információi szerint, kormányzati körök is fájlalják két nem különösebben nagy, de annál fontosabb anticiklikus tétel, a lakáshitel-támogatások, illetve a panelprogram beáldozását, amelynek hatásai a lakáspiacon is érezhetõek lesznek. A lakáspolitikát kidobták az ablakon, és helyén csak a nagy üresség tátong. Míg az irodapiacon az aktuális kormányzati intézkedések rövid távon nem számítanak jelentõsnek, a hosszú távú kilátásokat pedig javítják, addig a kiskereskedelmi és az ehhez kapcsolódó logisztikai piacon a megszorításoknak a lakossági fogyasztást csökkentõ hatásai rátesznek egy lapáttal arra a nyomásra, amelytõl a keresleti oldal a GDP visszaesése és a hitelkínálat szükülése miatt jelenleg is szenved. Az igazi kézzelfogható hatások azon a lakáspiacon várhatók, amely amúgy is rendkívül súlyosan megszenvedi a keresletcsökkentõ hatásokat.
Válságban a lakáspiac
Elsõsorban nem a kormányzati intézkedéscsomag foglalkoztatja a lakáspiaci szereplõket, akik már a Bajnai-kormány elõtt is komoly problémákkal küzdöttek. A lakáspiac válsága természetesen nem egyformán érint minden szereplõt, de a kereslet visszaesése, a finanszírozás megnehezülése egyaránt sújtja a fejlesztõket és az értékesítési hálózatokat. Magyarországon nincs müködõképes, hivatalos statisztika sem a használt, sem az új lakásokat illetõen, az alkalmi kutatások megbízhatósága pedig helyenként kérdéses. Az újlakás-értékesítések az elsõ negyedévben mindenesetre jelentõs visszaesést mutatnak. A REsource tíz lakásfejlesztõt kért meg, hogy járuljanak hozzá egy névtelen felméréshez. A felmérés célja, hogy meghatározza, 2009 elsõ negyedévében mennyivel esett vissza az új lakások értékesítése. Mind a tíz lakásépítõ szerepel a budapesti lakásfejlesztõ társaságok húszas toplistáján, és mindegyiknél csökkent az értékesítés. A felmérés önbevalláson alapult, ezért – bár névtelen volt –, észlelhetõen torzíthat pozitív irányba. A felmérés eredménye szerint a megkérdezett lakásfejlesztõk a 2008. évi elsõ negyedévi 450 lakással szemben 2009 elsõ negyedévében már csak 218-at értékesítettek: ez 50%-nál nagyobb visszaesést mutat. Az Ecorys hasonló, nagyobb mintán alapuló kutatása ezzel megegyezõ trendekrõl számol be: 630 lakásról 360-ra zuhantak az eladások, ha pedig leszámítjuk az idõközben visszamondott lakásokat, akkor az értékesítés csak 270 lakásra rúg. A zuhanó trendet erõsíti, hogy a Cordia által végzett kutatás szerint 2009 májusában mindössze 25 lakást értékesítettek a budapesti piacon a vizsgált 32 projektben (a Cordia nélkül), ami csak hatoda az egy évvel korábbi értéknek. A helyzet tehát nem javul, hanem romlik.
A kormány csak ront a helyzeten?
Bár a lakáspiaci kereslet jelentõs része élethelyzetbõl adódik, vegyük figyelembe, hogy a romló lakossági várakozások, a csökkenõ jövedelmek – ne felejtsük el, a recesszió csak most indult –, illetve a szükülõ hitellehetõség akár több évre is visszavethetik a lakossági keresletet. Könnyen elképzelhetõ, hogy a gazdasági válság hatására, élénkítõ csomag nélkül az egész iparág más értékesítési szinteken találja meg új egyensúlyát. A legnagyobb kérdés az, hogy ez az új szint hol lesz, valamint hogy milyen mély lesz a visszaesés, a piac meg tud-e maradni a jelenlegi struktúrájában, vagy lenullázódik, és teljesen új alapokon, új szereplõkkel fog újraindulni valamikor 2011-2012-ben úgy, hogy addig teljesen megszünik a mögöttes szolgáltató- és termelõipar, eltünik az építési szakértelem. A piac jelenlegi alapjainak fennmaradása azért kulcskérdés, mert az aktuális szereplõk reális áron normál gazdasági profit mellett – néha alatta – építenek, értékesítenek lakásokat, miközben a nulláról való felépülés csak extraprofit-várakozások mellett történhet, ami 2011-2012-re 2 ezer euró környéki értékesítési árakat vizionál. Ebbõl a szempontból vizsgálva a kormányzati intézkedéseket, egy részük indokolatlannak tünik, a prociklikus – a ciklusra rásegítõ – hatású intézkedések csak mélyítik a szektor válságát. Nagyon rövid távon a prociklikusság ugyan keresletélénkülésben nyilvánul meg, hiszen az áfaemelés, a kedvezmények elvétele megdobhatják a júniusi értékesítéseket, viszont negatív hatásként a következõ fél-egy évre kiürítik a keresletet, ami miatt a lakásfejlesztõk elgondolkodhatnak azon, hogy érdemes-e új építésbe kezdeni. Az intézkedéscsomag tehát mélyíti a ciklust, ahelyett, hogy kisimítaná. A legfontosabb prociklikus intézkedés a támogatott forinthitelezés tervezett teljes eltörlése, amellyel kapcsolatban számos téveszme kering. Az általános téveszme, hogy az új hitelezés hatalmas tétel a költségvetésben. Az igazság ezzel szemben az, hogy az új hitelekhez kapcsolódó tételek elhanyagolhatóak, a kifizetések zöme a régi (jellemzõen 2004 elõtti) hitelekhez kapcsolódik. Bár hosszú távon valóban célszerü az állami támogatásokat leépíteni, de rövid távon az erõsen visszaesett devizahitelezés keresletszükítõ hatását lehetne kompenzálni minimális kifizetések mellett. Ha a hiteleket az új építésü lakásokra koncentrálnák, ezen a részpiacon lehetne kompenzálni a kiesõ hitelkínálatot. Információink szerint lapzártánk idõpontjában a kormány elõtt volt egy a kamattámogatások újraindításáról szóló rendelet, azonban ez számottevõen szükebb kör számára lehet érvényes, mint az eltörölni kívánt támogatási rendszer. A legnagyobb probléma, hogy a vonatkozó rendelet felfüggesztésével a fejlesztõk is elesnek a finanszírozás lehetõségétõl. Márpedig devizaforrásból megépíteni egy forintban árazott, alacsony marzsú terméket – ez irracionális. A szocpol kedvezmények eltörlése részben ugyan vitatható, de ha kisebb államban gondolkozunk, akkor valahol meg kell húzni a nadrágszíjat. Ennek ellenére a szocpol bizonyos elemei jók, miközben a visszaéléseket és a félszocpolt nyilván célszerü felszámolni. A legnagyobb vihart kétségkívül az ingatlanadó – pontosabb a politikailag képviselhetõbb vagyonadó – kavarja. Ugyanakkor mind a szakma, mind a széles közvélemény komoly valószínüséget ad annak, hogy ezt az adónemet az új kormány azonnal eltörli. Az adó ingatlanpiaci szempontból kezelhetõ, ugyanakkor a társadalmi közmegegyezésre nem is törekvõ, hevenyészett törvény pontosan az ellenkezõjét éri el annak, mint amit akar: hosszú távon teszi politikailag szalonképtelenné az ingatlanadó fogalmát. Összességében a kormány nem kifejezetten segít az ingatlanpiac jelenlegi problémáinak megoldásában, maradék erõforrásait inkább a politikailag jól kommunikálható intézkedésekre, mintsem anticiklikus lépésekre koncentrálja.
